פסק-דין בתיק ת"א 14094-04-10

לפניי תביעה כספית, לתשלום יתרה תמורה בגין עסקת מכר מקרקעין.

1.      בין הצדדים, חברת אדרי אל ישראל מגורים בע"מ (להלן : - "התובעת") וחברת הוט שוט בע"מ (להלן: - " הנתבעת") נכרת ביום 12 אפריל 2005 הסכם מכר (להלן: "ההסכם"), במסגרתו נמכר אולם, בקומה ב' של הנכס הידוע כמבנה מסחרי, בחלקות וחלק מחלקות 1, 3, 87 בגושים 15014, 15015, 15019 וחלקה 79 (להלן: - "המבנה" ). בסמוך לאחר חתימת ההסכם הנ"ל נחתמה תוספת להסכם שעניינה מכר מרפסת המצויה באותו המבנה, בו מצוי האולם.  הנתבעים 2 ו-3 ערבו בערבות אישית לכל התחייבויות הנתבעת 1.  תמורת האולם שולם על ידי הנתבעת סך של 135,000 דולר בתוספת מע"מ. תמורת המרפסת סוכם על תוספת תשלום בסך של 200,000 ש"ח בתוספת מע"מ. הנתבעים 2 ו-3 ערבו להסכמים.

2.      בכתב התביעה נטען יש לחייב הנתבעים ביחד ולחוד, בתשלום בסך של 131,000 ש"ח נכון ליום  1 באוגוסט 2006. כן נתבע פיצויי מוסכם בשיעור של 10% מסך התמורה שטרם שולמה.

3.      בכתב ההגנה, נטען על ידי הנתבעים  כי התמורה בגין הסכם המכר, שולמה במלואה במזומן.  עוד נטען, כי התובעת היא זו שהפרה את ההסכם שנכרת בין הצדדים וכתוצאה מכך, נגרמו לנתבעים נזקים בשיעור של 592,553 ש"ח.

4.      הנתבעים 1 ו-2 הגישו תביעה שכנגד על סך הנזקים. נזקים למבנה שנגרמו על ידי התובעת בשיעור של 99,535 ש"ח, פיצויי בגין הפרה יסודית של ההסכם, בשיעור של 20,000 ש"ח וכן אובדן הכנסות, כתוצאה מהליקויים במבנה בשיעור של 400,000 ש"ח. עוד נתבע פיצויי בגין עוגמת נפש ומטרד בשיעור של 40,000 ש"ח ועלות מוערכת לחיבור לתשתיות בשיעור של 30,000 ש"ח.

טענות הצדדים

5.      התובעת מסרה לנתבעת חשבונית מיום 1 אוגוסט 2006 (נספח 3 לכתב התביעה) על סך 231,000 ש"ח.  בהתאם לנטען, הנתבעת שילמה סך של 100,000 ש"ח בלבד, יתרת התשלום נתבעת במסגרת התביעה שלפניי. התובעת צרפה לכתב התביעה העתק מכרטסת הנהלת החשבונות, של הנתבעת אצלה, וממנו עולה כי שולם סך של 100,000 ש"ח בלבד.

6.      הנתבעים, אינם מכחישים כי בין הצדדים נחתמו ההסכמים כמפורט. הנתבעים טענו כי הנתבעת שילמה הן את התמורה בגין האולם והן את מלוא התמורה בגין המרפסת במזומן ואף נשאה כמתחייב בתשלום מס רכישה בגינם. לטענתם, בשעה ששוגרה חשבונית מס הרי יש בכך אסמכתא לביצוע מלוא התשלום. הנתבעים בכתב ההגנה, התייחסו לנספח 3 (צורף לכתב התביעה) אשר אינו תואם את החשבונית הנמצאת ברשותם (צורפה נספח א' לכתב ההגנה), ובה נרשמה תוספת " הסכם מרפסת הדר טבריה, שולם 100,000 ש"ח". לטענת הנתבעים, החשבונית אינה מקורית, התוספת הוספה לאחר המועד הרלוונטי, ויש בכך כדי להצביע על תרמית מצד התובעת. עוד נטען בכתב ההגנה, כי יש לזקוף לחובתה של התובעת את השיהוי בהגשת התביעה כ- 3.5 שנים לאחר מועד ההפרה הנטען, משלא פעלה התובעת עד היום לקבלת התשלום יש בכך כדי להצביע על מופרכות התביעה.

7.      במסגרת התביעה שכנגד, נטען על ידי הנתבעת כי הנתבע 2, הפעיל בנכס שנרכש על ידי הנתבעת עסק מסחרי בשם " טייפון" אשר פעל במקום מיום 22 פברואר 1999. הנתבעת רכשה את האולם בשנת 2004, מחברת הדר טבריה בע"מ. בשל עבודות השיפוץ שבוצעו על ידי התובעת בנכס, לא ניתן היה להפעיל את בית העסק של הנתבע 2 ובנסיבות אלו נאלצה התובעת לספוג הפסדים כלכליים קשים. לטענת הנתבעים, עם רכישת הנכס החלה התובעת לבצע פעולות שיפוץ בקומה התחתונה של הנכס, עבודות השיפוץ התארכו חודשים ארוכים והסבו להם נזקים כבדים. במיוחד נטען כי התובעת הסבה נזקים למדרגות המחברות בין הקומות במבנה וכתוצאה לא היה ניתן לעשות בהן שימוש. הנתבעים צרפו לכתב התביעה שכנגד (נספח ה') מסמך מיום 19 מרץ 2008, הנושא כותרת של "חוות דעת מומחה" החתומה על ידי אינג' מרוואן בשאראת  וממנו עולה כי עלות שיקום ובנייה מחדש של המדרגות מוערכת על ידו בשיעור של 99,353 ש"ח (כולל מע"מ).

עוד נטען, בכתב התביעה שכנגד כי עלות חיבור תשתיות חשמל מוערכת בעלות של 30,000 ש"ח וכן כי לנתבעת 1  נגרמו נזקים בשל אובדן הכנסות מחודש דצמבר 2005 ועד מועד הגשת כתב התביעה בשיעור של כ- 400,000 ש"ח.

8.      מטעם התובעת, הוגשו תצהירי עדות ראשית של רו"ח החברה מר רמזי דלה. בתצהיר נטען כי תמורת המרפסת לא שולמה במלואה. רו"ח דלה הצהיר כי מספרי התובעת, עולה כי שולם על חשבון המרפסת סך של 100,000 ש"ח בלבד, זאת בהתבסס על תקבול מיום 18 אוגוסט 2006. רו"ח דלה התייחס בתצהירו לטענה לשוני בין החשבונית שצורפה לכתב התביעה, לזו שצורפה לכתב ההגנה וטען " אין בכך מאומה. העתק חשבונית זו שוחזרה מהמחשב לאחר מספר שנים, מספר החשבונית הינו אותו המספר המקורי, על גבי העתק חשבונית זו ששוחזרה מצוינת במפורש המילה "העתק",  כל הסכומים והמועדים הנזכרים בהעתק חשבונית זו, זהים לחלוטין לחשבונית המקורית שנשלחה בשעתו על ידי התובעת אל הנתבעת". (סעיף 18 לתצהיר רו"ח דלה).

אשר לנספח 6 לתצהירו, אישור בכתב יד של מר דוד אוחנה על ביצוע תשלום במזומן, הצהיר רו"ח דלה, כי התשלום הנזכר בסך 10,000 $ במזומן ובסך של 87,400 ש"ח נוספים שולם ביום 17 ינואר 2005, בגין מכר האולם ואין בו כדי להוות אסמכתא לתשלום בגין המרפסת אשר נמכרה לנתבעת למעלה משנה לאחר מכן. עוד הפנה רו"ח דלה, לקבלות מיום 21 ינואר 2005 ומיום 9 בפברואר 2005 לתשלומים הנ"ל, אשר נזקפו לחשבון עסקת מכר האולם. עוד הצהיר רו"ח דלה, כי על גבי הקבלה נרשם שהתשלום הינו " על חשבון אולם בקומה ב' במבנה הדר טבריה".

בהתייחס לטענות הנתבעת, במסגרת התביעה שכנגד, להפסדים של הנתבעים, הצהיר רו"ח דלה, כי הדו"חות שצורפו בהתייחס לשנת 2005, אינם דוחות חתומים ומאושרים על ידי רו"ח כנדרש, ובנוסף המדובר בדוחות על שם הנתבע 2, ולא על שם החברה הנתבעת ולכן בנסיבות אלו, לא ניתן ללמוד מהם דבר אודות רווחים או הפסדים של החברה.

9.      סמנכ"ל התובעת הגב' אזולאי קפלן בתצהירה חזרה על טענות התובעת, לפיהן תמורת המרפסת לא שולמה במלואה. הגב' אזולאי קפלן טענה בתצהירה כי התבססה על ספרי הנהלת החשבונות של התובעת, ועל העתק החשבונית שצורפה כאמור לתצהירו של רו"ח דלה. 

10.  מר אוחנה, מנהל נכסי התובעת באזור הצפון, מסר אף הוא תצהיר עדות ראשית לתמיכה בגרסת התובעת, וחזר על טענותיה. מר אוחנה אישר כי הינו חתום על נספח 6 לתצהיר רו"ח דלה. לדבריו, ביום 17 ינואר 2005 נמסרו לו הסכומים המוזכרים באותו מסמך, והוא העבירם לתובעת. מר אוחנה, הצהיר כי פיקח מטעם התובעת על עבודות בינוי שבוצעו בחלק מהמבנה לצורך הכשרתו למטרת ההשכרה. לדבריו, עבודות השיפוץ בוצעו לצורך התאמת המושכר לבנק דיסקונט החל מיום 5 במאי 2004. עוד הצהיר כי ביצע עבודות בינוי ופיקוח ששיפרו את חזות הכניסה למבנה. לדבריו, לא פעל באזור המדרגות הנזכרות בתביעה שכנגד ובמכתבו של אינג' בשאראת.  מר אוחנה הצהיר כי למיטב ידיעתו, "החברה הכלכלית לפיתוח טבריה" היא זו שפעלה באזור המדרגות הנזכרות מכיוון שבאותה העת עסקה בפיתוח המתחם בשם "כיכר המסגד" הנמצא בסמוך למבנה.

עוד הצהיר מר אוחנה, כי במבנה היו שני גרמי מדרגות נוספים, אשר אפשרו גישה למקום עסקה של הנתבעת. לפיכך, לטענתו יש לדחות את טענת הנתבעים כי השיפוץ שבוצע בקומת הכניסה פגע באופן כלשהוא  ביכולת הגישה למבנה ולמקום עסקה של הנתבעת שהיה בקומה הראשונה של המבנה. אשר לעבודות שיפוץ קו הביוב, הצהיר מר אוחנה, כי העבודות בוצעו בהסכמתם המלאה של הנתבעים. התובעת הקימה קו ביוב חדש ומשופר אשר חובר לעסקם של הנתבעים, על חשבון התובעת מיד לאחר השלמתו. מר אוחנה טען כי בתקופת השיפוצים חוברה הנתבעת אל קו המים של התובעת, והשתמשה בו על חשבון התובעת. עוד הצהיר מר אוחנה כי מקום עסקה של הנתבעת היה מחובר לחשמל באופן תקין ופעיל במשך כל תקופת שהותו במקום.

11.   התובעת הגישה במסגרת ראיותיה חוות דעת, ערוכה כדין, מטעמו של אינג' יוסף גולדקלנג מיום 28 בנובמבר 2011. במסגרת הכנת חוות הדעת, ערך המומחה ביקור במבנה ביום 14 בנובמבר 2010, וקבע, בהתייחס לחוות הדעת של בשאראת כי המדרגות אליהן התייחס האחרון הינן מדרגות חירום  לקומה השנייה של המבנה. בנוסף לאותן מדרגות קיימות מדרגות עליה מבטון הממוקמות בחזית המזרחית. מצבם של מדרגות החירום תקין, עוד קבע כי לא נגרם נזק שנגרם לאותן מדרגות מעבודות הקבלנים השונים. לדבריו המדובר בבלאי טבעי וסביר אשר אין לקשור אותו לעבודות שיפוץ כאלה או אחרות אשר בוצעו בנכס. עוד צוין על ידי אינג' גולדקלנג כי בהתאם למידע שנמסר לו עבודות שבוצעו בסמוך למדרגות בוצעו על ידי קבלנים מטעם החברה הכלכלית ולא מטעם התובעת.

אינג' יוסף גולדקלנג לא זומן להחקר על חוות דעתו.

12.  לאחר דרישה של הנתבעת, לזימונו של מנכ"ל התובעת לעדות, הוגש תצהיר מטעם מר אדרי, בו נטען על ידו כי אינו עוסק בענייני ניהול שוטפים כספיים או מקצועיים של הנכסים בבעלות התובעת הגם שהוא משמש יו"ר ומנכ"ל קבוצת החברות. מר אדרי הצהיר, כי מעולם לא קיבל כסף מזומן, וסכום כל שהוא ממר בוחבוט או ממר ילוז (הנתבעים 2 ו-3) בגין עסקת המכר. בהתאם למידע שנמסר לו על ידי מנהל החשבונות בחברה, שולם סך של 100,000 ש"ח בלבד.